Agence de gestion locative à Cap Ferrat

La location saisonnière à Cap Ferrat

L’offre de services à Cap Ferrat est plutôt bien segmentée pour correspondre aux profils des propriétaires sur ce qui reste un marché de niche exclusif, très haut de gamme, avec une topologie propriétaire/locataire unique en France. Il en ressort naturellement un besoin accru de confidentialité, loin des standards de masse type airbnb.

C’est toute la particularité du travail du gestionnaire de la location saisonnière à Saint-Jean Cap Ferrat : trouver des clients aux profils sûrs tout en restant discret sur la publication d’informations relatives au bien et à son propriétaire. Autant dire que l’exploitation de l’outil numérique est restreinte et qu’il vaut mieux aller vers une agence qui dispose d’un puissant carnet d’adresses.

C’est ici que toute la différence se fait entre agences et c’est aussi pourquoi nombre d’entre elles ont été créées par des concierges qui ont d’abord étoffé leur portefeuille de contacts avant de se lancer en tant qu’agence immobilière.

C’est aussi la raison pour laquelle notre sélection est restrictive car il ne suffit pas de diriger une agence de gestion locative immatriculée à Cap Ferrat pour être capable de bien gérer les flux entrants dans les villas prestigieuses du Cap. Il faut faire partie d’un dense réseau privé.

Pourquoi louer quand on peut garder pour soi ?

Le maire d’une grande ville d’Italie nous a confié un secret : on vient acheter ici parce que l’argent étranger en ressort plus blanc que blanc. Nous avons cru qu’il parlait de corruption. Il parlait du raisonnement capitaliste par excellence qui vise à transformer l’actif physique en capital circulant dans un système notarial, cadastral, foncier, étatique viable.

Avec les villas de St Jean Cap Ferrat, on joint l’utile à l’agréable

L’immobilier à Cap Ferrat n’est pas considéré comme un actif mais foncièrement comme du capital : un million investi peut en produire un autre à condition de ne pas se focaliser que sur la jolie villa au bord de l’eau en tant que bâtiment mais d’anticiper ce qu’elle représente en mobilité financière. Elle représente entre autres potentiels, un revenu locatif qui peut à lui seul transformer n’importe quelle maison en produit financier. Générer du capital à partir de ses résidences au bord de l’eau, c’est la façon dont les aristocrates du monde ont décidé d’investir à Cap Ferrat, selon le bon principe de joindre l’utile à l’agréable.

Les piliers du marché : système stable, localisation stratégique, actifs de qualité, forts rendements locatifs, plus-values latentes et outil de cautionnement.

L’argent étranger dans certains pays est exposé à des systèmes bien moins construits qu’en France. Notamment dans les nations post-communistes, la propriété privée ne jouit pas des mêmes garanties qu’en France. Posséder quelques villas à 20M€ à St Jean Cap Ferrat fait partie des garanties qui permettent de lever des fonds à l’étranger mieux qu’en investissant dans son propre pays. Quand on détient le titre de propriété d’une villa de 800m2 cadastrée dans la commune numérotée 06230, on détient une véritable caution à l’échelle internationale, une sorte de dépôt de garantie pour soi-même et d’autres investisseurs. Et voilà St Jean Cap Ferrat propulsée valeur refuge des élites étrangères qui cherchent à protéger le potentiel de leur fortune en investissant dans des actifs à forts rendements. Locatif d’une part, mais aussi les plus-values latentes qui ressortent de ce surplus de valeur que représente un bien placé ici. Cap Ferrat est la commune où le résidentiel est le plus cher de France parce qu’elle agrège une population qui apprécie, outre les paysages sublimes du sud de la France, la valeur capitalistique de ce bel immobilier, lui-même intégré dans un système français extrêmement fiable et stable dans le temps.

En conséquence de cela, l’investisseur à Cap Ferrat est de plus en plus porté vers le locatif saisonnier parce que c’est devenu un moyen traçable de générer des flux financiers français et c’est en partie à partir de ces flux certifiés qu’on valorise la villa à la revente, comme une attestation de valeur par des tiers (locataires et agents immobiliers). La location événementielle représente un abondement majeur puisque 4 événements annuels suffisent souvent à générer un rendement de 10%.

Sans historique locatif, une même villa qui pourrait valoir 20M€ pourra n’être estimée à la revente que 15 ou 17M€ à cause du manque de recul sur le potentiel de l’actif. C’est un marché complexe animé par des personnes à qui ces choses là n’échappent pas. C’est aussi ce qui fait qu’on y trouve de moins en moins… de français ! En tout état de cause, pour l’investisseur international, la France et particulièrement St Jean Cap Ferrat assurent une valeur intrinsèque fiable à l’immobilier local. Et la vie entre voisins prestigieux y est particulièrement douce, loin, très loin de la banalité agressive de ceux qui peinent à comprendre et tirer partie de ces mécanismes de valorisation.

Le suivi juridique

Ce n’est pas spécifique à St Jean Cap Ferrat mais pas universel non plus, la qualité des agents immobiliers locaux, ce que nous choisissons de lister dans notre sélection, offrent aux investisseurs un accompagnement juridique rassurant. C’est déterminant pour l’investisseur étranger. Pour acheter et pour louer. Pour acheter et aller d’un bout à l’autre d’une transaction immobilière, quand on vient d’Amérique ou de Russie, il n’est pas intuitif de suivre toutes les contraintes des lois ALUR (qui peut faire peur, elle favorise beaucoup les locataires au point de laisser penser parfois qu’il s’agit d’une dépossession, ce qui n’est pas le cas), loi Elan (qui ferait presque croire que les villas en bord de mer ont vocation à devenir des HLM), loi SRU (qui répond à une logique de saturation dans les grandes villes mais est largement inadaptée à des communes comme St Jean Cap Ferrat)… pour naviguer à travers de dédale de réglementations, et justifier des délais de transaction qui s’étalent sur de très longs mois, il faut un agent qui comprenne et sache rendre compte de la législation, la façon dont on peut optimiser son achat (quelle forme juridique adopter, quel régime de plus-value, quel régime pour la location saisonnière, dans le cas d’un domaine, s’agit-il d’une résidence bourgeoise exclusive – et conséquences ? etc.)  Certes la loi est devenue complexe mais c’est exactement ce qui garantit le droit de propriété au plus près et qui rend l’investissement en France si fiable. Les agents immobiliers que nous avons sélectionnés à St Jean Cap Ferrat n’auront aucun mal à accompagner leur client qui souhaite investir pour mettre son bien sur le marché locatif, anticiper les conséquences juridiques, fiscales et sociales et optimiser l’ensemble.

Investir dans un paradis fiscal sans se confiner à Monaco ni s’extrader à Dubaï : à Cap Ferrat

Il y a très peu de transactions à St Jean Cap Ferrat, y devenir propriétaire reste un privilège d’exception. Les transactions proches du centre se comptent sur les doigts de la main ces 5 dernières années. C’est sur la partie fiscale que la France est encore plus extraordinaire et ajoute du sel à l’air marin de Cap Ferrat. Contrairement à sa réputation populaire, pour beaucoup d’investisseurs étrangers, la France est bel et bien une sorte de paradis fiscal. C’est un peu plus complexe qu’à Dubaï, et encore, mais un bon montage juridique au moment de l’achat, de la location et de la revente permet globalement de tirer partie de son investissement sans souffrir, comparativement à d’autres états dans le monde comme en Californie par exemple. Achetez 2 villas comparables à Malibu et à Saint Jean Cap Ferrat, comparez les « property taxes », le niveau des assurances, les lois et restrictions sur la location de courte durée puis comparez les taxes sur la plus-value. (Sans parler du risque naturel, mieux vaut placer 80M€ sur une montagne à Cap Ferrat qu’au-dessus de la faille de San Andreas.) Si l’investisseur opte pour le statut de résident et élit domicile principal dans sa villa, il peut la revendre au bout de quelques mois et savourer les mots du notaire : « vous êtes éligible à une exonération totale, etc. ». Qui n’aime pas investir dans ces conditions ? Surtout après quelques années à 10% de rentabilité locative sur la base fiscale du LMNP (loueur meublé non professionnel et son abattement à 50% voire 70% sur les villas classées)…

Qui fait quoi ? Que fait l’agence ? Que fait le concierge ? Que fait le property manager ?

La question qui nous a été posée plusieurs fois à ce sujet : qui fait quoi ? quelle sont les différences exactes entre la conciergerie, le reality manager et l’agence immobilière ? À qui dois-je confier ma villa ?

C’est la raison pour laquelle nous avons sélectionné plusieurs agences. Selon que vous avez acheté avec l’idée éventuelle de revendre, ou si vous êtes marchand de biens ou encore si vous avez acheté pour votre plaisir et que vous souhaitez simplement financer par la location les frais d’entretien de votre villa, une agence en particulier saura vous satisfaire mieux que les autres.

Si vous avez acheté pour revendre ou avec l’idée d’une détention maximale de 4 ans comme c’est souvent le cas : alors l’agence spécialisée dans la transaction est plus adaptée. En prenant mandat pour la gestion locative de votre bien, elle connaîtra mieux que personne la valeur locative, le type de clientèle que votre villa attire et donc son potentiel de valorisation au moment de la cession.

Si vous avez acheté pour vous et souhaitez financer les frais de maintenance, mieux vaut vous orienter vers l’agence spécialisée dans la location saisonnière.

Si vous avez acheté pour louer, mieux vaut aller vers l’agence immobilière non seulement spécialisée dans la location saisonnière mais surtout qui aura développé un service de conciergerie pertinent. D’ailleurs, une partie de la valeur du bien se joue implicitement dans la sélection du concierge car plus une clientèle trouve en un lieu des services qui produisent une expérience singulière et une envie de revenir, plus la valeur de la villa se trouve portée par son revenu locatif. Dans la pure perspective de la gestion locative comme dans le cas de l’idée de valoriser son capital en ajoutant un service à son actif : le service de conciergerie développé par l’agence peut faire un grande différence pour le propriétaire. Là encore c’est la raison pour laquelle nous avons établi notre listing, afin de vous orienter vers le segment de l’offre qui correspond au type de propriétaire que vous souhaitez incarner.

Dans tous les cas, un property manager est nécessaire pour assurer auprès de l’agent ou du concierge le suivi de maintenance de la villa, l’entretien des espaces verts, des piscines, etc. Mieux vaut ici préférer demander l’accès clair du contrat qui existe entre l’agence et le property manager pour s’assurer que ce dernier est correctement rémunéré, que son historique est parfait et qu’il dispose en propre (sans sous-traitance) des ressources humaines pour effectuer la maintenance. Il passe souvent pour « un détail » mais c’est lui qu’on trouve le plus souvent dans la maison entre deux locations, voire pendant les locations ou autour de l’arrivée du propriétaire. C’est souvent lui qui informe d’une difficulté ou d’une maintenance particulière à réaliser pour maintenir la villa en conformité avec son usage. Il représente donc un pôle de responsabilité élevé à ne pas négligé. Nous intégrons ce paramètre dans le classement des agences présentées.

Les agences : notre sélection des meilleures agences à Cap Ferrat, par segment :

Août 2022 : nous éditons actuellement cette liste pour la rentrée.